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王安平：三大原因决定“断供星火难以燎原”
发布时间： 2008-7-20 8:36:22 被阅览数： 153 次 来源：
王安平
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今年五、六月份的时候，退房潮连续引发了一波接一波的热议。有关“退房潮”新闻报道比较频繁的时段主要从2007年11月份左右开始，并且到今年5、6月份时达到高潮。当时北京、上海、深圳、武汉、南京等地都不同程度出现了消费者要求退房，其中一些来自于知名的房地产企业开发的项目。报纸或网络也有一些项目案例或者抽样数据，比如上海“网上房地产”发布的一份数据，自2008年初开始，部分楼盘的撤销率极高，甚至有的楼盘达到了100%。在撤销额居前十位的楼盘中，部分位于中环线甚至内环以内区域。而南京市“网上房地产”网站上也公布了两个项目的退房套数分别高达133套和128套。
同时，不少媒体针对退房现象进行了连续的报道，并多以 “退房潮”为标题，一些评论员通过博客、专栏、特约撰稿、访谈等形式也对退房现象进行了评述，大多直接引用“退房潮”一词，引起了一定关注度的文章包括《掀起退房潮的六大最直接原因》、《“退房潮”是媒体又一轮无中生有的炒作》、《退房退定同时涌现深圳楼市风雨飘摇》、《京城楼市观望情绪加剧销售低迷涌现退房潮》、《全国十大城市涌动“退房潮”》、《退房又退地，楼市不降价都难》、《北京楼市惨淡高端住宅上演史无前例的退房潮》等等。
最近这个话题冷了下去，退房也并未成“潮”，可见炒作的成分大于实际情况。
近两日，从深圳传出的几条断供新闻愈演愈烈，很快被渲染成了“断供潮”，大有席卷全国的架势。先是“深圳断供达千亿”的真假新闻，再是“深圳八成炒房客成负翁”的新闻，似乎发生了一场舆论地震，不仅震动了全国楼市、甚至波及到了股市，金融、地产两大板块齐齐被震，周四失守2700点。
同样的，这场造势不仅多家媒体参与，同时有大量研究人员与评论员参与，据“百度新闻”的查阅，含“断供潮”关键词的新闻或评论文章达到了数百篇，这还不算众多没有加入百度新闻列表的文章。这些文章正、反两面都有，既有警示断供潮现象可能发生的文章，也有否定断供潮已经出现的分析性评论，还有银行等机构的辟谣，比如《深圳楼市跌幅超40% 断供潮一触即发》、《广州未现断供潮房贷风险尚可控》、《房价做“俯卧撑”，深圳楼市断供是个孤案》、《深圳楼市断供潮不断扩大银行烂账率翻番》、《警惕房地产“断供潮”蔓延》、《断供引起次贷危机纯属恶意炒作》、《断供没有在全国发生，发生将面临起诉》等。从中看得出，还是有些同志是很清醒的。从全国范围来看，断供在深圳属于个别现象，是个案，发生在很少一些购房者身上，而且其中一些购房者是很不愿意断供的，在其它城市，断供更是个案，后面冠以“潮”，夸大了实情，着实不妥。
从断供发生的诱因来讲，大致有这样几种：一是炒房人持房过多，或者发生经济困难，无力还贷，无奈之下选择放弃手中房产；二是房价下跌严重，即使将房产出售，也不够还银行贷款；三是断供收益远远大于断供成本，就是断供之后能够获得的收益，要高于断供可能造成的损失。无论是对深圳居民来讲，还是对京沪等地的购房者，这三大原因还并不普遍。
首先，长达六七年时间里，各地房价都在快速飚升，有些地方楼市的泡沫吹得很大。即使到现在，这些泡沫也没有真正的缩小，房价缺乏理性调整。房价依然在小幅上涨，从基数上来讲，已购房的群体还是有利可图的，心理不平衡只是很小一部分楼盘业主的情况，加上其中又有不少自住者，断供又如何发生。
其次，自住房受房价涨跌影响比较小，而投资型购房者一般持有两套以上住房，可以卖掉一套缓解资金压力。无论是深圳，还是其它大中城市，房地产市场的情况还没有落到这一步，投资客的撤离在一些楼盘是有，但到断供这一步，投资者还远未如此窘迫。何况如果投资者有能力还款而恶意断供，那么他不仅会在个人信用上遭遇质疑，而且会受到银行起诉。在以后的投资与融资渠道上，肯定会大受影响，这必然不是投资者愿意看到的。
第三，央行的征信系统让人不敢轻易有违约记录。如果居民轻易断供，其承担损失并不小。他不仅要承受已支付首付的损失、要承受已供款的损失，以及住房交易费用的损失，还有耗费了大量的时间精力、机会成本于其中，而且会严重损毁个人信用记录。在逐渐完善的个人信用体系下，个人信用不良记录对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍。没有哪个购房者（无论是消费或投资）会选择按揭贷款断供的。
当然，个贷款额下降是明显的，据央行7月14日公布的上半年金融运行数据显示，金融机构人民币各项贷款增速趋缓，其中，居民户贷款增加4602亿元，同比少增2139亿元。今年上半年，个贷业务相对活跃的股份制商业银行贷款增幅也明显减少。尽管股份制银行开始着力发展汽车金融、个人综合性贷款等业务，使个贷业务向多元化方向发展，但受按揭贷款大幅萎缩影响，个贷的增量和增幅均有所放缓。与此同时，按揭贷款质量远远没有外界炒作的那样“恐怖”，并未发生根本性改变，不存在大面积的“断供”现象。
通过目前各种统计数据看，国内房地产市场大势还并不如舆论渲染的那么严峻，房子价格上涨还在进行，只是幅度小了一些；成交量小了一些，但这都是拿2007年这样一个房价巅峰年的数据做比较。如果房价没有大幅下跌，同时经济又没有发生大幅衰退，没有发生大量城市镇居民失业，断供潮又如何能够轻易形成。可能这又是一场无厘头的跟风炒作，掀起这场讨论的意义并不大。
不过，通过这几轮风波，无论是房价上涨，开发商反悔，要提价或换掉买主，还是房价下跌业主反悔，要断供或退房，都是缺少契约精神的表现，也是诚信问题的考验，不仅是房地产行业需要自律、需要进一步发展成熟，消费者也需要树立契约精神。
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